不動産投資：大家さんからのご質問、所有不動産の売却の注意点
元銀行員の銀行融資取引対策・資金調達コンサルタントの渕本です。
賃貸マンションやアパートを銀行融資で取得している、不動産投資家、所謂、大家さんからのご質問です。
■ 過去から、不動産投資をしていて、所有不動産が、多数ある
■ 過去、投資したアパートは、空室が多く、安値で購入
■ 空室対策で、アパートは満室になり、最近になって買いたいという話が多い
■ 売却利益も出るし、投資不動産の入れ替えも考え、この１年で、何物件か売却して、不動産投資融資（アパートローン）を繰上げ返済
■ 今般、良い不動産投資物件があり、銀行に相談したところ、厳しいことを言われた、どうしてなのでしょうか？
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不動産賃貸業と不動産売買業では、銀行融資の審査内容が違います！
不動産投資融資（アパートローン）で、賃貸マンションやアパートを購入することは、
■ 不動産賃貸業としての融資審査
となります。
この際の不動産投資（アパートローン）の審査のポイントは、
■ 家賃収入の収支から、借入返済が可能なのか
ということが主眼となり、長期の融資となります。
一方、銀行融資で、賃貸マンションやアパートを購入した後、リフォームや空室対策をして、売却することは、
■ 不動産売買業としての融資審査
となります。
この際の融資審査のポイントは、
■ 不動産物件を仕入れて、売却して借入返済が可能なのか
ということが主眼となり、短期の融資となります。
所謂、不動産プロジェクト融資ですね。
したがって、今回の不動産投資家（大家さん）の場合は、所有不動産の売却が繰り返されたため、
■ 不動産賃貸業ではなく、不動産売買業ではないか
と考えられてしまい、銀行からの厳しい言葉となったものと推察されます。
不動産投資家（大家さん）は、所有不動産を売却する場合は、ご注意ください。
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渕本 吉貴
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